Tarife Belirsizliğine Rağmen Depo Talebi Artıyor: ABD Sanayi Gayrimenkulünde Güçlü Üçüncü Çeyrek

Haber Tarihi

05.11.25

Yazar

Sedat Onat

Tarife Belirsizliğine Rağmen Depo Talebi Artıyor: ABD Sanayi Gayrimenkulünde Güçlü Üçüncü Çeyrek

ABD’de Q3 2025’te net endüstriyel gayrimenkul absorpsiyonu 60 milyon ft²’ye ulaştı; Phoenix ve Indianapolis talep artışında başı çekerken, şirketlerin tarife belirsizliğine rağmen uzun vadeli depo yatırımlarına yöneldiği görüldü.

ABD’de sanayi ve lojistik gayrimenkulüne yönelik talep, 2025’in üçüncü çeyreğinde yeniden ivme kazanarak tarife kaynaklı ekonomik belirsizliklere rağmen güçlü bir büyüme sinyali verdi. Colliers’ın yayımladığı rapora göre, Q3’te net absorpsiyon (occupied space artışı) 60 milyon ft² seviyesine ulaşarak 2023’ün ilk çeyreğinden bu yana görülen en yüksek noktaya çıktı. Bu artış, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık 20 milyon ft²’lik bir sıçramaya denk geliyor.

Colliers’ın analizine göre, yılın ilk üç çeyreği toplamı hâlâ 2024’ün gerisinde kalsa da, üçüncü çeyrekte gözlemlenen “agresif toparlanma” endüstriyel emlak piyasasında momentumun geri döndüğünü gösteriyor. Özellikle Phoenix ve Indianapolis, güçlü big-box talebi, build-to-suit projeleri ve büyük ölçekli kullanıcılara yapılan satışlar sayesinde talep artışında başı çekiyor.

Talep Artıyor, İnşaat Boru Hattı Daralıyor

Endüstriyel gayrimenkulde talep yükselirken, yeni inşaat tarafında tam tersi bir trend gözlemleniyor.

Q3’te inşaat hâlindeki sanayi alanı toplamı 270 milyon ft² ile 2018’den bu yana en düşük seviyeye geriledi.
Bu durum, geliştirici firmaların aşırı arz riskini kontrol altına almaya yöneldiğini ve projelerin talep odaklı hâle getirildiğini gösteriyor.

Bununla birlikte Dallas–Fort Worth ve Houston gibi bazı yüksek talep alanlarında inşaat faaliyetleri güçlü biçimde devam ediyor.

Colliers, bu dönüşümün daha dengeli bir arz–talep ortamına işaret ettiğini belirtiyor:

“Yeni projelerin çoğu, sürdürülebilir kiracı talebi olan pazarlarda yoğunlaşıyor.”

Şirketler Tarife Belirsizliğine Rağmen Depo Kararlarını Hızlandırıyor

Prologis Başkanı Dan Letter, Ekim kazanç çağrısında şirketlerin tarife gürültüsünü “kısa vadeli bir girdi” olarak görmeye başladığını söyledi:

“Müşteriler kısa vadeli gürültüye daha az duyarlı hâle geldi ve uzun vadeli yatırımlarına devam ediyor.”

Bu eğilim özellikle:

e-ticaret şirketlerinde,
zincir mağaza devlerinde,
maliyet ve hizmet seviyelerini iyileştirmek için tedarik zincirini güçlendiren üretici firmalarda
belirginleşiyor.

Son dönemde yeni depo yatırımı duyuran şirketler arasında Dollar Tree ve Ahold Delhaize yer alırken, New Balance geçtiğimiz ay Salt Lake City’de yeni bir dağıtım merkezi açtı.

Letter’a göre büyük ve iyi sermayelendirilmiş şirketlerin agresif yatırım iştahı, KOBİ’lerin de aynı yolu izlemesi için referans oluşturuyor.

Boşluk Oranları Dengelenme Sinyali Veriyor

Talep artışı, arzın kademeli daralmasıyla birleşince boşluk oranlarının önümüzdeki çeyreklerde stabilize olabileceği düşünülüyor.
Q3’te endüstriyel boşluk oranı:

%7,4,
Yıllık bazda 72 baz puan artış.

Ancak bu artışa rağmen, talebin yeniden hız kazanması boşluk seviyelerini dengeleme potansiyeli taşıyor.

Sektörel Çıkarım: Tarife Belirsizliğine Rağmen “Depo Genişlemesi Devam Ediyor”

2025 boyunca ABD şirketleri;

yüksek tarifeler,
ticaret anlaşmazlıkları,
tedarik zinciri yeniden yapılandırmaları
gibi belirsizliklerle karşı karşıya kaldı.

Yine de Q3 verileri, şirketlerin uzun vadeli depo ve lojistik yatırımlarından geri adım atmadığını gösteriyor.
Bunun temel sebepleri:

e-ticaret büyümesi,
nearshoring ve friendshoring stratejileri,
daha fazla stok tutma eğilimi (just-in-case inventory),
tedarik zinciri maliyet optimizasyonu ihtiyacı.

Önemli Notlar:

Q3 2025’te 60 milyon ft² net absorpsiyon gerçekleşti (+20M YoY).
Talep artışında Phoenix ve Indianapolis başı çekiyor.
İnşaat hâlindeki sanayi alanı 2018’den beri en düşük seviyede (270M ft²).
Şirketler tarife belirsizliğine rağmen uzun vadeli depo yatırımlarına devam ediyor.
e-ticaret, perakende ve tedarik zinciri dönüşümleri depolama talebini destekliyor.
Boşluk oranı %7,4; arz–talep dengesi 2026’da stabilize olabilir.